1031！吴小晖和朱云来争论的关键原来是它？

朱云来对吴小晖说：“你就是纽约市独一份”、“我也佩服你的精明，天上掉馅儿饼的事怎么不掉我的头上。”

朱云来和吴小辉的一番对话无疑成了本届博鳌论坛上的亮点。二人共同出席了博鳌亚洲论坛2017年年会——全球跨境直接投资分论坛，在聊到全球贸易时，朱云来调侃吴小晖说，安邦买了华尔道夫，把它做成住宅，这是中国典型的打法，空手套白狼一样。按说这个路数美国人也不傻，他们也能做出来，为什么他们没做？

吴小晖解释到，美国有一个1031法案，这就是走出去的机遇。曼哈顿上所有的东西都转让过了，只有这栋楼华尔道夫没有转让过。另外如果酒店自己改造要纳很多税，他卖给别人就不需要纳，而且酒店希望保留华尔道夫的品牌。接下来，就有了我们开篇的那段对话，

朱云来：“明白了，你就是纽约市独一份，让你落着了。”

吴小晖：“正好有1031法案。”

朱云来：“就剩这一个，恰好给你了。非卖不可？”

吴小晖：“有两个，我觉得不得不佩服美国上市公司的精明。”

朱云来：“我也佩服你的精明，天上掉馅儿饼的事怎么不掉我的头上。

吴小晖：“这就是一个共赢。”

朱云来说的将华尔道夫做成住宅指的正是上个月发生在纽约曼哈顿的一则新闻，美国全国广播公司（NBC）在报道中称，华尔道夫酒店的新闻发言人于2月28日证实，曼哈顿标志性的华尔道夫酒店于周二（2月28日）晚上开始关闭两至三年进行全面的装修，最后的退房时间为周三上午的11时30分。在此之前，据《华尔街日报》报道，安邦保险集团计划将华尔道夫酒店四分之三的客房改造为公寓。报道称，在华尔道夫重新开张时，这家酒店将有300—500间升级至豪华标准的客房，其余房间将作为公寓出售，而这一笔改造费用预计将超过10亿美元。

安邦中国式的改造从何而来？

华尔道夫酒店的改造算不上突发新闻，而是早先安邦集团收购华尔道夫的计划落地。2014年10月，安邦保险集团斥资19.5亿美元从希尔顿全球酒店集团控股公司手中拿下旗下位于纽约哈顿公园大道49-50街的华尔道夫酒店大楼。根据声明，希尔顿与安邦保险达成了100年期合约，将继续经营华尔道夫酒店。

以19.5亿美元买下华尔道夫酒店，当时有很多人不明白安邦这笔账是如何算的。安邦保险集团董事长吴小晖在出席哈佛大学出席了集团2015招聘会时，详细讲述了安邦的布局与策略。

“我们的华尔道夫项目投资收益将会是非常丰厚的，我们会把两个塔楼改造成住宅，增值价值很高，我们这里还着重考虑了文化因素，还计划把它改造成全球顶尖的住宅，成为文化与地位的象征。”他算了一笔账，“这个酒店共1400多个房间，16.3万平方米的面积，19.5亿美金的投资约合每个平方米7.3万元人民币，与中国北京金融街拍卖地价每平米十万块且40年使用权相比，这个项目获得的是终身产权，每平米只有七万元人民币，我们觉得有很大的盈利空间。”吴小晖表示，谈这个问题是想说明做商业决策不是从概念出发，“我们详细分析了纽约中城地区周边住宅价格每平米售价约20-30万人民币，其中差价至少十万多人民币，这个项目潜在盈利性非常好。”

不难看出，安邦一开始就把目光锁定在了住宅的改造上。至于是不是空手套白狼，我们接着往下看。

1031法案是怎么回事儿？

吴小辉其实在哈佛讲述安邦对于华尔道夫酒店的布局时已经透露了1031条款的作用。“这次投资对中美两个国家来讲是有利的，对两个企业来讲也是双赢的。根据美国在1950年通过的1031法案，希尔顿用出售华尔道夫获得的资金，再投资新的项目可以达到递延税优惠的目的，获得综合收益。”也就是说，1031条款本身其实是利于卖方希尔顿集团的？

“1031 同类资产交换法案”，俗称递延税优惠法案。在美国，税费会贯穿整个房地产投资周期。由于美国各个州政府的税收政策不一, 复杂多变的税率也就成为国内投资者在美国投资房地产必须要了解的事项之一。针对商业地产的税收，无论您是美国公民、绿卡持有者还是中国公民, 只要在美国购买了商业地产，都会涉及以下三个房地产税种:

1. 地税(Property Tax)，商业地产所在的政府会征收地税，每年税率的调整完全取决于政府。

2. 收入所得税(Income Tax)，美国联邦政府会对收入的净利润部分进行征收，和我们国内的所得税征收道理相同。

3. 资产增值税 ( Capital Gain Tax)，在出售资产时, 商业地产的净增值需缴纳增值税。尽管不同的州的增值税率会稍有不同，但整体而言，投资者需缴纳增值税率的平均值在25%-30%之间。

但是！虽然增值税的费用繁重，但美国政府还是给投资者留了条后路，就是1031法案。如果投资符合一定条件，就可以适用“1031同类资产交换法案”来延迟缴纳增值税。该法案允许投资类地产的持有者以旧地产置换新地产，达到转换投资方向或优化投资组合的目的。

简言之，它主要用来支持美国境内的商业地产置换，例如用办公大楼可以同零售商铺交换，当然标的价值要较原先的资产有增长才能递延税费，同时投资者需在45天内书面确认变更地产，并在随后的135天内完成交割手续。

那么按照吴小辉的解释，希尔顿集团在考虑出售华尔道夫酒店之时已经有了价值更大的投资标的可以有效“避税”，同时安邦还未其保住了华尔道夫的品牌及一百年的经营权。这不是共赢，这是希尔顿集团修来的福分啊。

吴小辉之所以在回答朱云来的质疑时特意强调了1031法案为安邦收购提供了机遇，或许更想表达的是收购华尔道夫不是天上掉馅饼这么简单，安邦更看重的是长期投资价值，因为短期来看，希尔顿集团才是那个吃了馅饼的人。